お客様本位の業務運営に関する方針

2017年6月22日

当社は、2017年3月に金融庁から公表された「顧客本位の業務運営に関する原則」について、企業理念(2【方針5】(1)をご参照ください。)に一致するものとしてそのすべてを採択し、お客様に対してより良いサービスと金融商品をご提供すべく、次のとおり業務運営に関する方針を定めます。

1.当社がご提供するサービス・金融商品の特長、対象とするお客様について

(1)サービス・金融商品の特長

当社は、伊藤忠商事株式会社(以下「伊藤忠」といいます。)の全額出資により2011年3月に設立され、以降、お客様の資産運用の受託及び助言、お客様による有価証券の売買の媒介及び私募の取扱い等を主要な業務として行ってまいりました。
現在に至るまで、これら運用又は助言等の対象となる資産は、不動産を原資産とする有価証券が主となっており、運用又は助言においては、主として合同会社を営業者とした匿名組合方式によるいわゆる不動産ファンドの形態で、①合同会社による不動産信託受益権の保有に際して、また、有価証券の売買の媒介又は私募の取扱いにおいては、②合同会社による不動産信託受益権の取得若しくは譲渡又は③④合同会社が発行する匿名組合出資持分の投資家の皆様による取得若しくは譲渡に際して、当該合同会社及びその匿名組合員となる投資家の皆様をお客様としております(下図をご参照ください。)。
そして、このような形態により当社が運用又は助言を行う場合には、当社と合同会社との間で直接の契約関係を有することとなりますが、当社は、当該合同会社に匿名組合出資をし、最終的な受益者あるいはリスクの負担者となる投資家の皆様を、実質的なお客様として対応させていただいております。

当社とお客様との関係(合同会社を用いた匿名組合方式による不動産ファンドの場合)

当社とお客様との関係(合同会社を用いた匿名組合方式による不動産ファンドの場合)

また、現在、当社では、お客様が投資を開始する時点において、建物の建設を含め未だ開発が完了していないファンド(以下「開発型ファンド」といいます。)を取り扱っており、これが当社のご提供するサービスの特長の一つとなっております。
なお、当社は、お客様に投資をしていただくにあたっては、あらかじめ案件の概要、想定されるリスク等をお客様に説明し、かつ、当社の業務に対する報酬を含め、お客様のご要望も踏まえたご契約条件についてお客様と協議し、ご同意いただいたのち、原則として単一の不動産を原資産とした不動産ファンドをその都度組成するという、オーダーメイド型のサービスを基本としております。

(2)対象とするお客様

現在、当社が行う業務は、建物建設費を含め数十億円から数百億円の費用で開発され、大規模な物流施設として利用される不動産を信託財産とする不動産信託受益権の運用及び助言が主となっており、当該受益権を投資対象として組成された単一の不動産ファンドに対し、若干名に限定したお客様に投資いただいております。
このような規模の不動産ファンドを少数のお客様の出資で組成し運用することにより、(ⅰ)個々のお客様が投資することとなる有価証券(匿名組合方式による場合には、匿名組合出資持分をいいます。)が高額になること、(ⅱ)上記のとおりご契約条件に係るご協議を経たオーダーメイド型のサービスをご提供していること、及び(ⅲ)2【方針1】に記載する開発リスク、海外関連有価証券の取扱いに係るリスク及びその他の不動産ファンドに特有のリスクが存在する運用又は助言を実施していることから、当社は、業務の開始以降現在に至るまで、一定以上の資産をお持ちで、かつ、不動産及び金融商品に関する知識及び取引経験が豊富な法人様を対象としたサービスのご提供を行っております。
当社は、不動産開発に関するノウハウを有していることを、業務遂行における長所と捉えており、また、人員体制を含めた当社の事業規模に鑑みても、今後も主としてこのような一定以上の資産、知識及び取引経験をお持ちの投資家の皆様を対象として、従来と同様のサービス及び金融商品のご提供を行うことが適切と考えております。

2.業務運営の方針

当社は、次のとおり、お客様本位の業務運営に関する方針を定め、お客様にご提供するサービス及び金融商品の特長、対象とするお客様の属性等に応じた取組状況とともに、当社のホームページにおいて公表することといたします。
なお、当該方針は、より良い業務運営を実現するため定期的に見直すほか、その取組状況についても定期的に確認することとし、当該見直し及び確認の結果について、また、見直しを実施した場合にはその内容について、当社のホームページにおいてその内容を公表いたします。

【方針1】
当社は、当社が取り扱う金融商品に特有のリスクを常に認識し、当該リスクその他のお客様の投資判断に係る重要な情報を、明確かつ分かりやすい内容及び方法で、お客様にご提供いたします。

(1) 開発型ファンドについては、開発が完了し、テナントへの賃貸が開始されている不動産を運用するファンドとは異なり、いわゆる開発リスクが存在することとなるため、当社は、そのリスクの一例を想定し、かつ、そのリスクの管理及びお客様に対する情報のご提供を実施いたします。
取組状況の詳細については、こちらをご参照ください。

(2) 現時点において実際にお取り扱いをした例はございませんが、当社は、海外に存する不動産を原資産とする有価証券(以下「海外関連有価証券」といいます。)に係る運用の受託及び助言並びにお客様による海外関連有価証券の売買の媒介及び私募の取扱いを、その行う業務の一つとしております。
このような海外関連有価証券を業務として取り扱うにあたっては、国内に存する不動産を原資産とする有価証券とは異なるリスクが存在し、当該リスクが顕在化した場合には、お客様において配当利回りの低下、保有有価証券の価値の減少、手数料の増加等を余儀なくされる結果となるおそれがあります。
当社は、このような結果となることを極力回避すべく、海外関連有価証券に係る業務におけるリスクの一例を想定し、かつ、そのリスクの管理及びお客様に対する情報のご提供を実施いたします。
取組状況の詳細については、こちらをご参照ください。

(3) 上記のほか、当社は、不動産ファンドに特有のリスクの一例を想定し、かつ、そのリスクの管理及びお客様に対する情報のご提供を実施いたします。
取組状況の詳細については、こちらをご参照ください。

【方針2】
当社は、お客様との取引において、利害関係人取引の可能性について正確に把握し、かつ、適切な意思決定及び管理をすることにより、利益相反に係る弊害の防止に努めます。

当社が運用又は助言を行う対象となる資産に係る取引については、当社の親会社である伊藤忠及びその子会社、関連会社等により構成される企業グループ(以下「伊藤忠グループ」といいます。)が当該取引の相手方となり、又は当該取引に関与することがあります。そして、このような伊藤忠グループと利益が相反する取引において、伊藤忠グループ又はその取引先等の第三者の利益が優先されるような場合には、お客様において配当利回りの低下、追加出資、保有有価証券の価値の減少等を余儀なくされる等の弊害が生じるおそれがあります。
当社は、このような弊害を防止すべく、伊藤忠グループとの取引におけるリスクの一例を想定し、かつ、利益相反取引に係る弊害の防止を含めたリスク管理及びお客様に対する情報のご提供を実施いたします。
取組状況の詳細については、こちらをご参照ください。

【方針3】
当社は、お客様の有する資産、知識及び取引経験並びに取引目的及び投資の必要性を把握し、お客様にふさわしいサービス・金融商品をご提供いたします。

取組状況の詳細については、こちらをご参照ください。

【方針4】
当社は、ご提供するサービス・金融商品の対価としてお客様から頂戴する報酬、手数料その他の費用について、あらかじめその名目、金額等に関する必要な情報を明示し、かつ、お客様のご理解を得るものとします。

取組状況の詳細については、こちらをご参照ください。

【方針5】
当社は、高度の専門性と職業倫理を保持し、お客様に対して誠実かつ公正に業務を実施することにより、お客様の最善の利益を図ります。その実現のため、従業員への適切な動機づけ、適切なガバナンス態勢の構築に努めます。

取組状況の詳細については、こちらをご参照ください。

以上

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