2.業務運営の方針【方針2】取組状況

【方針2】の取組状況は、以下のとおりです。

当社が運用又は助言を行う対象となる資産に係る取引については、当社の親会社である伊藤忠及びその子会社、関連会社等により構成される企業グループ(以下「伊藤忠グループ」といいます。)が当該取引の相手方となり、又は当該取引に関与することがあります。そして、このような伊藤忠グループと利益が相反する取引において、伊藤忠グループ又はその取引先等の第三者の利益が優先されるような場合には、お客様において配当利回りの低下、追加出資、保有有価証券の価値の減少等を余儀なくされる等の弊害が生じるおそれがあります。
当社は、このような弊害を防止すべく、伊藤忠グループとの取引について、①に記載する事象をリスクの一例として想定し、②及び③に記載するとおり、利益相反取引に係る弊害の防止を含めたリスク管理及びお客様に対する情報のご提供を実施いたします。
なお、当社においては、伊藤忠グループとの取引を正確に把握すべく、社内規程により「利害関係人」「利害関係人取引」「除外取引」を定義しており、それぞれの有する意味は、次のとおりです。

「利害関係人」

当社の役員及び使用人、株式等の所有その他の方法により当社の経営を実質的に支配している者又は法人並びに株式等の所有その他の方法により当社によってその経営が実質的に支配されている法人その他利益相反取引が起こり得る可能性のある取引の相手方をいいます。

「利害関係人取引」

当社又は委託者等(当社に対して資産の運用又は助言を委託するファンドの営業者(場合に応じ、当該営業者を信託委託者とする不動産信託の受託者を含みます。)をいいます。)と利害関係人との間で行われる、不動産若しくは不動産信託受益権の取得若しくは売却又は利害関係人による媒介、プロパティマネジメント業務、ビルメンテナンス業務、マスターリース業務の発注その他当社又は委託者等と利害関係人との利害が対立する可能性のある一切の取引をいいます(金融商品取引業、総合不動産投資顧問業、不動産関連特定投資運用業及び不動産関連特定投資運用業以外の投資運用業に関するものに限り、除外取引を除きます)。

「除外取引」

当社又は委託者等と利害関係人との間で行われる取引(「利害関係人取引」に記載する業に関するものに限ります。)のうち、次に掲げる事由のいずれにも該当し、かつ、利益相反取引による弊害が生じないものとして投資委員会及びコンプライアンス委員会においてその出席委員全員が承認したものをいいます。
(「除外取引」は、利害関係人取引には含まれないこととなります。)

  • 取引金額が軽微である、簡易若しくは単純な業務の依頼である等、利害関係人取引として取り扱わないことにつき合理的な事情があること。
  • 取引条件が一般的な取引通念に照らし妥当であること。

①想定されるリスク(例)

  1. イ)伊藤忠グループとの不動産信託受益権の売買等において、伊藤忠グループ又は第三者に有利な条件で取引がなされるリスク
  2. ロ)当社又は委託者等の投資対象となる不動産(以下「投資対象不動産」といいます。)の管理を伊藤忠グループに委託するに際し、伊藤忠グループ又は第三者に有利な条件で取引がなされるリスク
  3. ハ)投資対象不動産の賃貸の媒介を伊藤忠グループに委託するに際し、伊藤忠グループ又は第三者に有利な条件で取引がなされるリスク
  4. ニ)一般的な取引通念に照らし有利な条件で、伊藤忠グループ以外の者に優先して伊藤忠グループをテナントとする賃貸借契約が委託者等との間で締結されるリスク

②リスク管理

  1. イ)委託者等が利害関係人取引(海外関連有価証券に係る利害関係人取引を除きます。)として投資対象不動産等(投資対象不動産及びこれを信託財産とする不動産信託受益権を総称していいます。)を取得し又は譲渡しようとする場合には、次の手続を実践いたします。
    • 利害関係人以外の不動産鑑定士による鑑定評価を実施する等して、専門家の意見あるいは調査結果を取得します。
    • 当社の投資委員会及びコンプライアンス委員会において上記の調査結果等を検討し、それぞれの委員会において出席委員全員の承認を得なければならないものとします。
    • 委託者等における投資対象不動産等の取得価格は、鑑定評価額に一定の割合を乗じた額を上回らないものとし、また、その売却価格は、鑑定評価額に一定の割合を乗じた額を下回らないものとします。
    • コンプライアンス・オフィサーは、上記の各委員会への付議に先立ち、取得価格又は売却価格がそれぞれ上記の上限及び下限を超過しないものであることを確認します。また、売買の対象が不動産信託受益権である場合には、金融商品取引法及びこれに関連する法令等により禁止された取引ではないことを確認します。
    • 上記の取得価格の上限及び売却価格の下限の値については、市況に鑑み適切であるか否を、当社における事業年度ごとに、年度の初回に開催される投資委員会においてその出席委員全員の承認をもって見直しの要否を決議することとし、見直しが不要と決議された場合にはその旨につき、見直しが必要と決議された場合には改定後の上限及び下限の値につき、コンプライアンス委員会の承認を得るものとします。
    • 利害関係人から得る投資対象不動産等の情報(売買に係る折衝状況等を含みます。)については、一元的に管理できる態勢を構築し、利害関係人との売買に係る折衝状況等をコンプライアンス・オフィサーが管理します。
  2. ロ)当社又は委託者等がイ)以外の利害関係人取引(海外関連有価証券に係る利害関係人取引を含みます。)をしようとする場合には、相見積、他の案件における取引の事例等を参考として、投資委員会及びコンプライアンス委員会において当該取引の妥当性及び可否を審議し、それぞれの委員会において出席委員全員の承認を得なければならないものとします。

③お客様に対する情報のご提供

  1. イ)当社のホームページにおいて①及び②を公表するほか、お客様にその内容を説明いたします。
  2. ロ)個々のファンドにおいて実際に生じる利害関係人取引については、その可否についてあらかじめお客様のご意向をお伺いし、又はご承諾を得るものとします。
  3. ハ)お客様との間で投資一任契約を締結する場合には、②イ)に記載した投資対象不動産等の取得価格の上限及び売却価格の下限についてお客様に通知させていただくとともに、②イ)に記載した手続に従いこれを改定する場合には、その理由とともにお客様に通知いたします。
  4. ニ)除外取引は、個々のファンドごとに定めるものとし、これを定める場合には、あらかじめ対象となるお客様に対しその内容を説明し、かつ、ご承諾を得るものとします。
このページのトップへ戻る